5 Views

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG BỊ TUYÊN VÔ HIỆU

Đăng bởi adminluat - 14:32 25/11/2022

Chuyển nhượng nhà ở luôn là một vấn đề quan trọng và khi tham gia giao dịch các bên đều cần phải quan tâm đến giá trị pháp lý của hợp đồng. Tuy nhiên do nhiều lí do khi xảy ra tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Vậy khi nào Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở bị vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý như thế nào khi hợp đồng bị vô hiệu? Trong bài viết dưới đây, Luật Phúc Khánh Hưng sẽ đi vào phân tích vấn đề này.

I. Căn cứ pháp lý

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Luật Nhà ở 2014;

– Nghị quyết 02/2014/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình;

– Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.

 II. Tư vấn của Luật sư

  1. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có thể bị vô hiệu trong trường hợp nào?

Hợp đồng vô hiệu là hợp đồng đã được xác lập giữa các bên nhưng không đáp ứng đầy đủ các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực theo quy định tại điều 117 BLDS, bao gồm:

  • Chủ thể: Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
  • Mục đích: Và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
  • Hình thức: Của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Hợp đồng dân sự cũng là 1 hình thức của giao dịch dân sự nên khi giao kết hợp đồng dân sự phải đảm bảo các điều kiện nêu trên. Với Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thì điều kiện phải thực hiện công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc để Hợp đồng có hiệu lực pháp luật theo quy định tại điều Điều 122 Luật Nhà ở 2014.

Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có thể bị vô hiệu và không có hiệu lực pháp luật khi rơi vào một trong các trường hợp được quy định trong Bộ luật Dân sự gồm:

  • Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội theo quy định tại điều 123;
  • Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo theo quy định tại điều 124;
  • Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện theo quy định tại điều 125;
  • Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn theo quy định tại điều 126;
  • Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép theo quy định tại điều 127;
  • Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình theo quy định tại điều 128;
  • Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo quy định tại điều 128.

Về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định rất cụ thể tại Điều 132 BLDS đối với từng trường hợp:

  • Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

+ Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

+ Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

+ Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

+ Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

+ Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

Khi hết thời hiệu mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

  • Đối với giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội và giao dịch dân sự giả thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.
  1. Giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Hợp đồng mua bán nhà ở khi bị Tòa án tuyên vô hiệu là sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên tham gia giao kết hợp đồng và các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

Lưu ý: Một số trường hợp loại trừ khi Tòa án giải quyết các yêu cầu tuyên Hợp đồng vô hiệu:

  • Đối với giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: Giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực;
  •  Đối với Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện sẽ không bị vô hiệu khi thuộc trường hợp:

+ Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người đó;

+ Giao dịch dân sự chỉ làm phát sinh quyền hoặc chỉ miễn trừ nghĩa vụ cho người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự với người đã xác lập, thực hiện giao dịch với họ;
+ Giao dịch dân sự được người xác lập giao dịch thừa nhận hiệu lực sau khi đã thành niên hoặc sau khi khôi phục năng lực hành vi dân sự.

  •  Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn không bị vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được;
  • Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán nhà ở.

Mặt khác, khi có yêu cầu giải quyết bồi thường thì Tòa án có trách nhiệm xác định thiệt hại. về nguyên tắc, một bên chỉ phải bồi thường cho bên kia khi có thiệt hại xảy ra, không có thiệt hại thì không có trách nhiệm bồi thường.

Theo nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau:

– Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.

– Nếu bên mua có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì bên bán chỉ phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận); nếu bên mua có lỗi làm cho nhà ở bị hư hỏng hoặc tháo dỡ thì phải bồi thường khoản tiền do bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua làm hư hỏng hoặc tháo dỡ nhà. Trong trường hợp giá nhà giảm mà bên bán bị thiệt hại thì bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền chênh lệch giá sau khi Tòa án định giá nhà ở;

– Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, thì bên bán phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận). Trong trường hợp có sự chênh lệch giá nhà mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá giá sau khi Tòa án định giá nhà ở.

– Nếu trong thời gian quản lý, bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó.

Qua đó có thể thấy, việc xác định lỗi và giá trị của nhà ở trong giao dịch cũng là một vấn đề đáng lưu ý để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Trên đây là những nội dung liên quan trong vấn đề Hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả khi hợp đồng chuyển nhượng nhà ở bị tuyên vô hiệu. Để được hỗ trợ trực tiếp vui lòng liên hệ với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT PHÚC KHÁNH HƯNG

Địa chỉ: Tầng 2, toà nhà Trung Yên 1, Số 1, Lô 1A Đường Vũ Phạm Hàm, KĐT Trung Yên, Phường Trung Hoà, quận Cầu Giấy, Hà Nội

Website: luatsubaochua.com.vn

Email: luatphuckhanhhung@gmail.com

Hotline: 0904 825 385 – 0942 927 375

 

Chia sẻ:
0 0 đánh giá
Đánh giá bài viết
Theo dõi
Thông báo của
guest
0 Góp ý
Phản hồi nội tuyến
Xem tất cả bình luận
  • Trang chủ
  • Phone
  • Messenger
  • Zalo
  • 0
    Rất thích suy nghĩ của bạn, hãy bình luận.x