Hiện nay, chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được chào bán với giá thấp hơn so với chung cư đã có sổ và giao dịch mua bán trong trường hợp này diễn ra khá phổ biến. Vậy, câu hỏi đặt ra là liệu mua bán trong trường hợp này có hợp pháp không?

Chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có được bán chung cư không?

Điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”

Theo đó, khi mua bán chung cư bắt buộc phải có điều kiện là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trừ trường hợp:

• Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trường hợp này phải có các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP gồm:
• • Văn bản chủ đầu tư gửi Sở Xây dựng kèm giấy tờ đủ điều kiện được bán (hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu… theo khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản).
  • Nếu có thế chấp thì phải kèm giấy tờ về việc đã giải chấp và được mua bán chung cư đó hoặc chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sổ Xây dựng nếu dự án chung cư này đang thế chấp.
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (kể cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chung cư). Hợp đồng này được lập thành 06 bản, lưu ở chỗ chủ đầu tư (03 bản); cơ quan thuế (01 bản); bên chuyển nhượng (01 bản); bên nhận chuyển nhượng (01 bản); tổ chức hành nghề công chứng (01 bản – nếu có).
• Mua bán nhà ở xã hội: Trường hợp này thì chung cư nhà ở xã hội phải có giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở gồm:
  • Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng, thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, giấy phép xây dựng.
  • Hoàn thành xây xong phần móng, xây dựng hệ thống cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng…

Như vậy, có thể thấy, mặc dù chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhưng các bên hoàn toàn có thể mua bán. Tuỳ từng trường hợp cụ thể mà các bên phải chuẩn bị giấy tờ kèm theo phù hợp (như phân tích ở trên) để được thực hiện mua bán.

Mua bán chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có phải công chứng không?

Ngoài vấn đề chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có được bán chung cư không thì khá nhiều người còn thắc mắc về việc có phải công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp này không. Căn cứ khoản 2 Điều 33 Thông tư 9/2016/TT-BXD, khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải xét hai trường hợp:

• Nếu bên chuyển nhượng không phải doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản: Văn bản này phải công chứng hoặc chứng thực.
• Nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì các bên tự thoả thuận việc có công chứng hoặc chứng thực không.

Theo đó, nếu công chứng hoặc chứng thực thì cần phải chuẩn bị:

• Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư, nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồg của lần chuyển nhượng gần nhất liền kề đó.
• Giấy tờ nhân thân của các bên: Căn cước công dân, sổ hộ khẩu…
• Các loại giấy tờ khác (nếu được yêu cầu).

Riêng với các trường hợp khác, theo Điều 122 Luật Nhà ở, tất cả các giao dịch mua bán chung cư đều phải công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp mua bán nhà ở xã hội (bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản) thì không bắt buộc mà theo sự thoả thuận của các bên.

Như vậy, có thể thấy, chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, nếu một trong hai bên là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Ngược lại, nếu mua bán mà một trong các bên không có chức năng kinh doanh bất động sản thì bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.